曾啦啦 Buy家職人x好厝筆記

先說結論： 能砍，但要挑地方砍。高雄新屋待售庫存25,884戶（代銷公會統計），楠梓一區就占4,989戶，新案議價率10.3%全台最高。壓力集中在橋頭、楠梓、仁武這些供給區，橋頭已出現25.8萬元/坪破盤戶。但廣告優惠一半是話術：限量2戶、送裝潢、優惠付款，都不等於總價降。這是個案買方市場，不是全面崩盤——蛋黃還擠，蛋白才是賣方跟自己人打架。會挑的人，現在進場談判的籌碼，是這幾年最好的一次。 發布日期：2026-10-23｜資料期間：2026年上半年至2026年10月；新聞擷取至 2026-10-21｜整理：高雄 啦啦好厝筆記 高雄到底塞了多少房子？先看庫存這筆帳 代銷公會的數字很直白（自由時報地產天下 2026-10-20）：全市銷售中的成屋案265場、預售案157場，待售合計25,884戶。分布更關鍵——楠梓4,989戶居冠（成屋2,074＋預售2,915），接著是三民3,176戶、左營2,516戶、鳳山2,162戶、鼓山2,157戶，前五區合計占全市約58%。 行政區 待售戶數 楠梓 4,989（成屋2,074＋預售2,915） 三民 3,176 左營 2,516 鳳山 2,162 鼓山 2,157 全市合計 25,884（成屋11,469＋預售14,415） 資料來源：高雄代銷公會統計，自由時報地產天下 2026-10-20 理事長謝哲耀受訪坦言銷售速度放慢，已經有建案祭出讓利和優惠付款方案。壹蘋新聞網 2026-10-15 的統計更不客氣：以目前去化速度，全市庫存要消化4.35年，預售屋更要5.7年；部分代銷和中小型郊區建商已經傳出歇業、縮編。 同時間，591新建案統計（2026-10-13，三立新聞網引述）顯示高雄第3季新案平均成交價34.67萬元/坪、年跌8%，新案議價率10.3%居全台之冠——全台灣只有高雄的議價空間破一成。這三個數字放在一起看：不是沒人買，是供給區的賣方排隊等買方，順序對調了。 壓力最大的就是這三區：橋頭、楠梓、仁武 先講一個結構：這三區的買方，主要在買新屋。台灣房屋統計今年上半年（內政部實價登錄），橋頭屋齡5年內新屋交易占比70.2%、仁武61.9%（工商時報 2026-08-25）——意思是中古屋和5年內新屋在同一個買方池裡搶人，新屋賣壓一大，旁邊的中古屋跟著一起塞...