先說結論：房貸不是貸不到，是變貴、變慢、變挑人。永慶統計首購利率已從2.06%升到2.60%，等於央行沒升息、銀行自己升了2碼；排撥要等1到3個月、少數銀行傳出排到2027年，金管會則說沒有這回事。啦啦覺得，兩邊都沒說謊——有額度的銀行、條件好的首購，現在就能撥；換屋族、第二戶、一般中古屋散件，就是會被排到後面去。說到底，錢是銀行的，房子是自己的，銀行手握資源，怎麼會放過能多賺的機會？現在買房，比的不是誰買得到，是誰先把貸款問清楚。
發布日期：2026-10-21｜資料期間：2024年第2季至2026年第3季（新聞擷取至 2026-10-02）｜整理：高雄 啦啦好厝筆記
房貸利率真的變貴了嗎？央行明明沒升息
真的變貴了，而且貴得很有感。
TVBS 2026-09-23 報導，永慶房產集團彙整往來銀行房貸利率調查：從2024年第2季（第七波信用管制前）到2026年第3季，首購房貸利率中位數由2.06%一路衝至2.60%，增加0.54個百分點；第二戶房貸由2.18%攀升至2.90%，增加0.72個百分點。工商時報 2026-10-02 也報導，部分銀行首購利率已逼近甚至突破3%，台新銀調升至3%起、北富銀2.75%起。
| 房貸類別 | 2024 Q2 | 2026 Q3 | 增加 |
|---|---|---|---|
| 首購利率中位數 | 2.06% | 2.60% | +0.54 個百分點 |
| 第二戶利率 | 2.18% | 2.90% | +0.72 個百分點 |
資料來源：永慶房產集團往來銀行房貸利率調查，TVBS新聞網 2026-09-23 報導；期間 2024年第2季至2026年第3季。
翻成白話給你算：貸款1,000萬元、30年期、本息平均攤還：
| 利率 | 每月應繳 | 30年利息總額 |
|---|---|---|
| 2.06% | 約 37,263 元 | 約 341 萬元 |
| 2.60% | 約 40,034 元 | 約 441 萬元 |
| 差額 | 每月多 2,771 元 | 多將近 100 萬元 |
資料來源：啦啦好厝筆記自行試算（本息平均攤還公式，貸款 1,000 萬元、360 期），利率取自上表 2024 Q2 與 2026 Q3 首購中位數；期間 2024年第2季至2026年第3季，試算日 2026-10-21。
央行沒動手，你的錢包已經先動了。這就叫隱形升息。
你說銀行不是靠利率賺錢？去查查新聞就好。104人力銀行彙整的年終資料，2024年台新金年終6到8個月起跳、最高上看12個月，公股獲利王兆豐金年終上看8個月。銀行年終動輒7、8個月起跳，如果不是利差和手續費賺飽飽，錢是從哪裡來的？啦啦不是說銀行不能賺錢，是要提醒買方：銀行在商言商，你不能拿「央行沒升息」去期待銀行自己少賺。
房貸排撥真的要等到2027年嗎？為什麼金管會說沒有？
兩邊講的，其實是同一個市場的兩個切面。
業者這一邊：永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，今年前7月全台住宅使照量達8.3萬戶，全年上看14.2萬戶挑戰近30年新高，交屋潮把銀行額度塞爆；公股行庫審核拉長到1到3個月，彰銀甚至傳出排到2027年1月以後，部分民營銀行只承作VIP客戶、幾乎暫停收件。
金管會這一邊：中央社 2026-09-27 報導，金管會銀行局副局長張嘉魁表示，已向相關銀行了解，業者回應房貸業務皆正常受理，沒有暫停收件、延遲排撥或需排撥到2027年的情形，國銀購置住宅貸款餘額8月底達11.8兆元、年增4.57%，各銀行都尚有額度。
啦啦在第一線看到的是：金管會看的是「全國總額度」，買方碰到的是「你這一家、你這一件」。總量有，不代表你排的那一間今天就有。建商整批分戶貸款通常優先處理，一般中古屋、第二戶、條件邊緣的案件，就容易被往後排。一句話：不是沒水，是水龍頭前面排很長，而且VIP可以先洗。
為什麼青安3.0和第二戶鬆綁了，貸款還是這麼難？
因為政策鬆的是「資格」，銀行緊的是「額度」，兩件事要分開看。
青安3.0已於2026年8月1日接棒，婚育家庭貸款額度上修，帶動首購、首換族進場，9月高雄買賣移轉2,916棟、年增28.5%，是六都最猛；央行9月也二度鬆綁，把自然人第二戶貸款上限由6成拉高到7成，換屋族帶看量明顯回升。
但資格放寬，不等於銀行馬上變有錢。
申貸從送件到撥款本來就要3到6週，碰上交屋潮和額度控管，只會更久。政策給你入場券，銀行決定你什麼時候能進場——這兩句要一起看，才不會誤判。
現在買房，簽約前要先問哪3件事？
啦啦的實務建議，簽約前先問，不要交屋前才問：
- 問成數，不要只問能不能貸：你這間、你這個身份（首購／第二戶／換屋），實際能貸幾成？收支比夠不夠？台銀傳出收支比要達180%才有機會貸到8成，條件邊緣的人要先有自備款加碼的心理準備。
- 問利率區間，不要只聽最低利率：廣告上的最低利率通常是最優客群的，你的利率落在哪一級？2.6%、2.9%還是3%起跳，月繳差幾千元，簽約前就要試算完。
- 問撥款時間，不要只問審核過不過：過件不等於撥款。直接問：現在送件，大概何時能撥？建商交屋期限對得上嗎？對不上，合約裡的交屋和違約條款要先談清楚，留預備方案。
先問貸款，再談價格。順序反過來，就是拿自己的違約金開玩笑。
高雄買方現在該怎麼做？啦啦的在地解讀
高雄現在最尷尬的，剛好是最熱的幾個區：橋頭、楠梓、左營這幾年新案多、交屋量大，排撥塞車的感受會最明顯；傳統市區的中古屋交易量相對穩，但散件貸款一樣要排隊，沒有哪一區可以免排。
所以啦啦的結論很簡單：房價有沒有跌，先放一邊；你貸不貸得到、貸到多少、多久撥下來，才是今年買房真正的門檻。以前買房是先看喜歡不喜歡，現在買房要先看銀行點不點頭。
利率升、排撥慢，不是叫你不要買，是叫你不要裸買。把貸款問清楚的人，現在反而有議價空間；什麼都沒問就簽下去的人，風險不在房價，在交屋那一天。
房貸排撥常見問題 6 題
Q1：房貸排撥現在到底要等多久？
依永慶和工商時報的調查，多數銀行審核加排撥約需1到3個月，少數案件傳出排到2027年1月；金管會則表示各銀行正常受理、尚有額度。實際時間依銀行、案件類型和個人條件差異很大，送件前直接問承辦銀行最準。
Q2：首購房貸利率現在大概是多少？
2026年第3季首購利率中位數約2.60%，各銀行普遍落在2.6%至2.7%起，部分民營銀行突破3%。青安3.0符合資格者另有補貼利率，和一般首購利率不能混為一談。
Q3：央行沒有升息，為什麼房貸利率會上升？
因為銀行在房貸水位和風險控管下，自行調高承作利率和審核門檻。永慶統計首購利率兩年多上升0.54個百分點，幅度已超過央行升息2碼（0.5個百分點），對購屋族來說效果等同升息。銀行手握資金資源，在商言商，沒有理由主動少賺，一般受薪購屋族現在已很難拿到2.5%以下的利率。
Q4：第二戶貸款放寬到7成，是不是就好貸了？
成數上限放寬到7成，解決的是資格問題，但第二戶利率普遍仍在2.7%至3.4%起跳，且額度吃緊時銀行會優先處理首購和已承諾案件，第二戶和換屋族的排撥順序通常較後面。
Q5：買預售屋快交屋了，貸款還沒著落怎麼辦？
先確認建商配合的分戶貸款銀行和撥款時程，再同步問自己往來的銀行備案；如果撥款可能趕不上交屋期限，提早和建商、代書確認展延或分期處理方式，不要等到交屋日才處理，違約風險都在合約裡。
Q6：高雄哪幾區排撥感受最明顯？
交屋量大的新案集中區感受最明顯，像橋頭、楠梓、左營；但排撥是看銀行和案件，不是看行政區，傳統市區的中古屋散件同樣可能要等，簽約前問清楚才是通則。
資料來源
- 央行沒升息「房貸卻實質升2碼」首購族碰壁、排撥恐等到明年｜TVBS新聞網（2026-09-23）
- 首購房貸利率驚見衝上3％、銀行排撥最長等到明年｜工商時報（2026-10-02）
- 房貸又現排撥潮？金管會：未有排到2027年情形｜經濟日報／中央社（2026-09-27）
- 青安、第二屋鬆綁發威！北市交易月增2成、高雄年增28%｜聯合新聞網（2026-10-01）
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