答案先說：不用看同一張地圖。住宅在修正，是買方只挑價格、地段、品牌都對得上的案子；商辦在漲租，是因為符合綠建築、ESG 規格的新商辦長期缺貨，租金走 K 型分化，舊的還在 300 到 600 元，新的已經破 1,200 元、甚至上看 2,000 元。收租客要看的不是漲租新聞，而是地段跟收益；商辦現在更像風向，告訴我們高雄開始有發展機會了，但貨變多之後，風向會再變。
發布日期：2026-10-29｜資料期間：個案成交與商辦租金依實價登錄及新聞報導；新聞擷取至 2026-10-27｜整理：高雄 啦啦好厝筆記
一、住宅修正跟商辦漲租，哪一個才是真的？
兩個都是真的，只是地圖不同。
住宅那張地圖，我們前面幾篇已經寫過：修正期不是沒人買，是買方只買三者齊全的案子，賭漲價的買法退場，自住跟現金流的買法進場。
商辦這張地圖，看的不是自住客的心情，而是企業要不要進來、進來之後辦公室規格對不對得上。兩張地圖混著看，就會得出奇怪的結論：拿住宅修正去嚇商辦，或拿商辦漲租去追住宅，其實都不對。
二、廠商看商辦，到底在看什麼？
先講第一線看到的差別：廠商看商辦很實際，完全是以規格篩選，不符合規格的就直接剔除，沒有考慮空間。
這跟住宅買方很不一樣。住宅買方還會談感覺、談議價、談未來會不會漲；廠商沒有這個空間，規格對不上就是對不上，不會因為喜歡地段就將就一間舊辦公室。我們在判斷商辦的時候，第一步不是問貴不貴，而是問規格過不過關。
規格過不過關，可以用四個硬指標來量：單層面積 300 坪以上的大平面，有利敏捷團隊彈性調配；雙迴路不斷電或備援電力系統、高規格載重；符合 ESG 綠色租賃契約，可出具綠電憑證或範疇二碳盤查報告；距高鐵左營站 15 到 20 分鐘車程以內的動線。近年台灣指標商辦租賃市場中，科技業與半導體相關供應鏈的新簽及搬遷需求佔比超過六成，達 60% 到 67%，是頂級商辦租金成長的核心驅動力。
這也跟兩份商仲報告的調查結果一致：Colliers 2027 調查裡，68% 企業把成本效益列為選址首要考量、50% 優先人才取得；CBRE 2025 台灣專題裡，74% 台灣受訪企業說辦公室坐落區位是否良好將影響租賃決策，辦公室升級趨勢也愈發明顯。地段跟人才，從來不是口號，是租賃決策裡真的會被打分數的項目。
綠電憑證這件事，在台灣有現成的制度可以對照：經濟部標準檢驗局的綠色租賃方案，讓商辦大樓承租戶透過轉供取得綠電跟再生能源憑證；CBRE 的綠色租賃策略則是幫房東跟租戶談綠色租賃條款、共享數據跟分表計量，能源與溫室氣體監測則涵蓋範疇一、二、三的報告。硬指標裡寫的「可出具綠電憑證或範疇二碳盤查報告」，不是一個抽象要求，而是有制度跟服務在後面撐著。
三、為什麼是御盟長茁跟京城 AIG？
因為高雄長期沒有新的商辦進駐，當企業需要一間能符合綠建築、ESG 要求的物件，就非他莫屬。尤其現在企業要進軍歐盟，一定被要求 ESG，那他的辦公室只能選新合規的，目前這兩個案子就是這樣。
數字先對一下。2024 年完工的御盟長茁，原先開價 3.9 億元，近期經親友間交易以 3.2 億元成交，換算每建坪 65.97 萬元，基地在前金區大同一路，鄰近捷運美麗島站及中央公園站，地坪 96.8 坪、建坪 485.09 坪，是全棟透天型商辦，購入後推估規劃為企業總部使用。在高雄，大樓型商辦供給本來就罕見，全棟透天型商辦更是稀少。
京城那邊也是一樣的邏輯。農 16 特區面凹子底森林公園首排的京城 IFC，實登累積 145 戶，單價 44.1 到 63.1 萬元；高雄車站商圈、九如二路地上 29 樓的京城 AIG，坪數 22 到 61 坪，近期開始簽約、成交約 40 餘戶，首波預計可賣出 60 餘戶，單價從早期 3 字頭末到現在已全面成交 4 字頭行情。
| 個案 | 地點 | 規模 | 價格 |
|---|---|---|---|
| 御盟長茁（全棟透天商辦） | 前金區大同一路 | 地坪 96.8 坪、建坪 485.09 坪 | 3.2 億元成交（親友間交易，原開價 3.9 億元），每建坪 65.97 萬元 |
| 京城 IFC | 農 16 特區，凹子底森林公園首排 | 實登累積 145 戶 | 單價 44.1～63.1 萬元 |
| 京城 AIG | 高雄車站商圈、九如二路，地上 29 樓 | 坪數 22～61 坪，已簽約約 40 餘戶 | 單價從 3 字頭末到全面 4 字頭 |
資料來源：壹蘋新聞網 2026-10-27
重點不是這兩個案子特別會漲，而是長期缺貨之下，規格對得上的選擇本來就很少。
四、租金 1,200 元是怎麼來的？
商辦租金也走 K 型分化。長期沒有新的、符合要求的商辦，造成結構性缺貨，因此從 1,200 元一坪，甚至上看 2,000 元一坪。不只企業形象，這就是規格的硬性要求。
對照一下就很清楚：傳統舊商辦每坪月租金僅約 300 到 600 元；頂級 A 辦因為供給量仍有限，租金不僅突破每坪 1,200 元，甚至部分挑戰 2,000 元行情。同一座城市、同一種產品，租金可以差到三、四倍，差的不是地段一句話，而是新舊規格根本不在同一個市場。
| 商辦類型 | 每坪月租金 | 原因 |
|---|---|---|
| 傳統舊商辦 | 約 300～600 元 | 設備老舊，不符企業 ESG 規格 |
| 頂級 A 辦 | 突破 1,200 元，部分挑戰 2,000 元 | 符合綠建築、ESG 規格，供給量仍有限 |
資料來源：壹蘋新聞網 2026-10-27
這也接得上我們以前講過的框架：買賣差價物件是賭，現金流物件是理財。商辦漲租新聞本身不是理財訊號，理財要看的還是租金能不能長期收、租客穩不穩。
五、楠梓的變化，最能說明這件事
有，之前楠梓都是基建廠商來找辦公室，隨著高雄各種科技廠進駐，變成高階辦公室的需求開始出現了。就像御盟長茁。
這句話很重要，因為它把 S 廊帶從新聞名詞變成第一線的變化。以前找辦公室的是做工程、做基建的廠商，辦公室只要能用就好；現在科技廠跟產業鏈進來，辦公室要符合 ESG、要能當總部、要能讓客戶跟歐盟那邊交代，需求的等級整個往上拉。這也是為什麼亞灣那篇要先講清楚「智慧」是地段的名字、是產業聚落，而不是一台設備：企業進來的時候，看的是整條廊帶跟產業，而不是單一物件。
這裡還有一層園區外的外溢。進駐科學園區的多為生產線、研發中心或重度設廠企業；但外商設備商，像半導體設備、EDA 軟體、材料商的商務談判、業務支援、區域財務與跨國高管辦公室，依規定難以全部塞入純生產園區，因而大量轉向市區具有高鐵或捷運樞紐地位的頂級純商辦。同時，國科會推動科學園區淨零碳排與綠建築指標，使得供應鏈上下游企業在找園區外辦公空間時，同樣會把 LEED、台灣 EEWH 綠建築認證與能源管理監控列為第一優先。
園區入區本身就有門檻，這一點南科投資申請頁面寫得很清楚：申請進駐成為科學事業，投資計畫須配合產業發展、投入研發經費占營業額一定比例，並符合具有設計能力、正在成長中、具有創新潛力等條件之一。園區不是一般辦公室都能進去租的地方，這也是為什麼園區外的市區頂級商辦會承接另一種需求。
六、收租客該怎麼看？
想做投資收租的，一定往地段，收益看。
這句話，就是判斷商辦收租的標準。不要只看「商辦租金衝上 1,200 元」就覺得隨便買一間都能收租，要反過來問：這個地段以後還租不租得出去？租金除以總價之後，收益算不算得過？租客是不是符合規格的企業，而不是只想賭漲價的散戶？上面那四個硬指標，就是拿來問租客跟物件的第一關。
商辦的發展，就是當作風向來看，高雄目前開始有發展機會了。風向的意思是：它先告訴我們企業開始進來、需求開始升級，但風向不是保證書，風向會變，買的時候還是要回到地段跟收益這兩件事。
七、那供過於求的風險呢？
這裡要分兩層講，不能混在一起。
第一層是第一線目前的判斷：目前還看不到供給過量風險，原因是目前開案還太少，連潛銷的京城 AIG 都不夠賣。用今天的現場來看，缺貨還是主調。
第二層是新聞分析提醒的未來風險：後續有越來越多個案公開，屆時恐出現供過於求的潛在風險。這不是今天的判斷，是以後貨變多時要盯的點。
所以結論不是「商辦不會過剩」，也不是「商辦一定會過剩」，而是：現在談過剩還太早，但以後不能假裝供給永遠這麼少。等供給真的上來，租金 K 型分化的那條線會不會收斂，到時候再看一次地段跟收益，才是最實際的做法。
常見問題
Q1：高雄住宅在修正，商辦租金為什麼還能漲？
因為是兩張地圖。住宅修正是買方挑案子，商辦漲租是符合綠建築、ESG 規格的新商辦長期缺貨，租金走 K 型分化，舊的 300 到 600 元，新的破 1,200 元、甚至上看 2,000 元。
Q2：廠商挑商辦跟一般買方挑住宅差在哪？
廠商是規格篩選，不符合規格就直接剔除，沒有考慮空間。住宅買方還會談感覺跟議價，廠商沒有這個空間，規格對不上就是對不上。硬指標可以量：單層 300 坪以上大平面、雙迴路不斷電或備援電力、高規格載重、ESG 綠色租賃契約、距高鐵左營站 15 到 20 分鐘車程以內。
Q3：御盟長茁 3.2 億元、京城 AIG 40 餘戶代表什麼？
代表規格對得上的選擇很少。御盟長茁經親友間交易以 3.2 億元成交、每建坪 65.97 萬元，是稀少的全棟透天型商辦；京城 AIG 坪數 22 到 61 坪，近期簽約約 40 餘戶，單價已全面站上 4 字頭。這是企業買盤，不是散戶跟風訊號。
Q4：舊商辦 300 到 600 元跟新 A 辦 1,200 到 2,000 元，差在哪？
差在規格跟供給。舊商辦地段可能還不錯，但設備老舊；新 A 辦符合企業 ESG 跟總部需求，但供給量仍有限，所以租金可以差到三、四倍。
Q5：楠梓以前跟現在找辦公室的人有什麼不同？
以前楠梓都是基建廠商來找辦公室，現在隨著高雄各種科技廠進駐，高階辦公室的需求開始出現了，御盟長茁就是這種需求的例子。另一層是園區外溢：生產線、研發中心進園區，但設備商、EDA、材料商的談判、支援、財務與高管辦公室難以全塞進純生產園區，會轉向市區樞紐頂級商辦，而且同樣先看 LEED、EEWH 綠建築認證與能源管理監控。
Q6：想投資商辦收租，現在該先看什麼？供過於求的風險現在看得到嗎？
先看地段跟收益，不要只看漲租新聞。目前第一線還看不到供給過量風險，因為開案還太少，連潛銷的京城 AIG 都不夠賣；但新聞分析提醒，後續個案變多之後，恐出現供過於求的潛在風險，那是以後要盯的點，不是今天的判斷。
資料來源
- 壹蘋新聞網，2026-10-27，〈「御盟長茁」獨棟商辦3.2億成交 「京城AIG」3-4字頭早鳥簽約超過40戶〉：https://news.nextapple.com/property/20261027/28C00CC8D74B34D24BE0C4404977D960
- 高力國際 Colliers《亞太區辦公空間洞察》（2027，2026-10-09）：https://www.colliers.com/zh-tw/research/asia-pacific-workplace-insights-report-2027
- 世邦魏理仕 CBRE《台灣專題報告：2025亞太區辦公室租戶調查》：https://www.cbre.com.tw/zh-tw/insights/reports/%E5%8F%B0%E7%81%A3%E5%B0%88%E9%A1%8C%E5%A0%B1%E5%91%8A-2025%E4%BA%9E%E5%A4%AA%E5%8D%80%E8%BE%A6%E5%85%AC%E5%AE%A4%E7%A7%9F%E6%88%B6%E8%AA%BF%E6%9F%A5
- 南部科學園區管理局，投資申請：https://www.stsp.gov.tw/web/WEB/Jsp/Page/cindex.jsp?frontTarget=DEFAULT&thisRootID=584&hl=zh-TW
- 國科會主管法規，南部科學園區工商服務業申請入區審核要點：https://law.nstc.gov.tw/LawContent.aspx?id=FL052857&hl=zh-TW
- 國科會南部科學園區管理局《進駐園區事業投資審查要點》及橋科、楠梓標準廠房／育成中心規劃作業；高力國際 Colliers、世邦魏理仕 CBRE 台灣商用不動產市場與半導體廊帶選址專題調研。
- 經濟部標準檢驗局，2022-07-04，〈經濟部標準檢驗局推「綠色租賃方案」 讓企業取得綠電+憑證更Easy〉：https://www.moea.gov.tw/Mns/populace/news/News.aspx?kind=1&menu_id=40&news_id=100674
- 國家再生能源憑證中心，再生能源憑證單一電號多用戶2.0（綠色租賃方案）介紹：https://www.trec.org.tw/epaper/6cf2381c-0974-459d-94e2-2cd183085157/article4.html
- 國家再生能源憑證中心，再生能源憑證單一電號多用戶交易輔導示範計畫（綠色租賃方案作業規範，2022-05-23）：https://www.trec.org.tw/attachment/948/53F947CE-9C2A-4EBF-A660-0CA74A98516F
- CBRE Taiwan，永續建築與綠色租賃服務專區：https://www.cbre.com.tw/services/esg-sustainability-solutions/sustainable-buildings
- CBRE Taiwan，ESG 報告與洞察專區：https://www.cbre.com.tw/services/esg-sustainability-solutions/reporting-and-insights
入行三年，114年百萬經紀人員｜經紀業登記字號（112）450909
服務區域：高雄鼓山、左營、楠梓、三民、仁武
專長：一般買賣、投資置產、代租管理、資產活化
聯絡方式：LINE 官方帳號：@LALAHOUSE｜電話：0971-877-177
留言
張貼留言